Анализ состояния управления нежилой недвижимостью в Москве

09.09.2002

Одним из наиболее характерных показателей уровня управления земельно-имущественным комплексом города является эффективность использования нежилой недвижимости

Эффективность управления недвижимостью является важнейшим приоритетом деятельности органов власти и управления, осуществляющих руководство земельно-имущественным комплексом муниципальных образований. Естественно, что решение проблемы обеспечения эффективности усложняется по мере нарастания масштабов и, соответственно, качественного уровня управляемой системы. Необходимо обеспечение некоторой совокупности обязательных условий, без соблюдения которых процесс управления недвижимостью заведомо не может быть эффективным. По нашему мнению, к числу подобных условий относятся:

- наличие четкого стратегического видения проблемы, что выражается в обоснованной концепции управления;

- адаптивный характер управляющей системы, обеспечивающей ее рациональную модификацию при достижении некоторых пороговых состояний управляемого процесса (характеристика которых, в свою очередь, должна являться обязательным элементом концепции);

- определение сравнительных приоритетов конкретных задач управления недвижимостью.

В данной статье предпринят анализ состояния управления нежилой недвижимостью в Москве. Выбор объекта анализа продиктован тем очевидным обстоятельством, что именно нежилая недвижимость в настоящее время является своего рода "дойной коровой" в составе земельно-имущественного комплекса (полноценная система земельных платежей и арендный сектор жилья только формируются).

1. Общая характеристика использования нежилой недвижимости

Управление нежилой недвижимостью в Москве осуществляется государственным органом - Комплексом по имущественно-земельным отношениям (структура комплекса представлена на рис. 1).

Рис. 1. Комплекс по имущественно-земельным отношениям

2. Учет количественных и качественных характеристик недвижимости

Как известно, эффективность управления напрямую зависит от качества учета параметров управляемого процесса.

Постановлением Правительства Москвы №745 от 17.08.99. Департаменту государственного и муниципального имущества Правительства Москвы и Московскому Земельному комитету совместно с префектурами административных округов в срок до 01.05.2000 г. было предписано подготовить и внести на утверждение Баланс государственного и муниципального имущества Москвы по состоянию на 01.01.2000г. Однако, Баланс был утвержден только 20.03.2001г. (Постановление Правительства Москвы № 274-ПП). Для того, чтобы стали ясны причины подобной задержки, обратимся к данным табл.1.

Таблица 1

Отчетный баланс изменения площадей нежилых зданий и помещений г.Москвы за 1999г.(тыс.кв.м общ. площ.)

N п/п	Админи- стративный округ	Размер площадей по состоянию на начало отчетного года - 01.01.1999			Выбытие в отчетном 1999 году		Увеличение в отчетном 1999 году		Размер площадей по состоянию на конец отчетного года - 31.12.1999
		Всего	В т.ч. в арен- де		В т.ч. в арен- де	Всего	В т.ч. в арен- де	Всего	Всего	В т.ч. в арен- де
			Всего	Из них ма- лый биз- нес						Всего	Из них ма- лый биз- нес
1	Центральный	8378,2	3048		578	201,8	1478	69,1	9277,6	2915,3	1949,7
2	Северный	3277,8	773		650	50,9	871,3	45,1	3498,	767,2	565
3	Северо - Восточный	4232,8	738		630	105	455,5	149	4058,7	782	542,5
4	Восточный	4243	926		629	56,5	1484	46,7	5098,4	916,2	650,1
5	Юго - Восточный	3097,8	522		126	45,7	666,6	75,3	3638,7	552,1	369,6
6	Южный	4717,8	832		695	47,4	964,8	41,7	4987,3	826,3	597,2
7	Юго - Западный	2621,4	625		343	54,4	1721	22,9	3999,4	593,5	412,2
8	Западный	3190,2	589		692	111,5	2173	50,6	4670,9	528,1	318,5
9	Северо - Западный	2020,2	444		288	56,1	326,5	77,2	2058,3	465,1	303,6
10	Зелено - градский	861,5	151		185	8,7	130,9	9,6	807,7	151,9	118,6
11	ДГМИ						4604		4604,1
12	Всего	36640,7	8648	5619	4815	738	14874	587,2	46700	8497,7	5827
13	В т.ч. малый бизнес		5619,2					207,8			5827

 

При анализе этих данных закономерно возникают следующие вопросы:

1. Каким образом из учета за один год выбыло 4815 тыс.кв.м нежилых помещений?

2. Откуда за один год прибыло 14877 тыс. кв. м. нежилых помещений (число абсолютно нереальное)?

3. Что означают определения в сноске к таблице: "Площади, свободные от юридических обязательств -2616,4 тыс.кв.м, площади на балансе предприятий и организаций без оформления в ДГМИ - 1258,1 тыс.кв.м"?

Можно предположить, что в первом балансе эти нежилые помещения просто не были учтены. Если принять ставку арендной платы на символическом для Москвы уровне 10$ за 1 кв.м (в год), то даже в этом случае потери бюджета составили примерно 100 млн.долларов США. В итоге, на заседании Правительства Москвы, на котором рассматривался этот вопрос, вице-премьеру О.М. Толкачеву объявлено строгое замечание, а его первым заместителям по строгому выговору.

Нежилая недвижимость по административным округам г.Москвы распределена следующим образом (см. рис.2):

Рис. 2. Доли нежилой недвижимости по округам

Детализированное распределение площадей с учетом характера использования представлено на гистограмме (см. рис. 3):

Рис. 3. Распределение площадей по назначению по округам на 01.01.2000

Из всего объема нежилых помещений по состоянию на 01.01.2000г. в Москве сдано в аренду 18,2% площадей (малому бизнесу - 12,5% ), в хозяйственном ведении находятся 21,7%, в оперативном управлении- 24,3%, в безвозмездном пользовании - 1,1% , подлежит оформлению -24,8% , непригодные к использованию - 5%.

В доверительном управлении находится всего лишь 0,5% имеющихся площадей (240,5 тыс.кв.м.: 123,7- ЦАО, 94,8 - ЮЗАО, 12,6 - СВАО, 8,5 - ЗАО, 0,9 - ОАО).

Наибольший процент сдачи в аренду нежилых помещений зафиксирован в ЦАО - 31,4%, наименьший - в ЗАО -11,3%.

Из табл.1 видно, что общая площадь нежилых помещений Москвы составляла на 01.01.1999г -36640,7 тыс.кв.м, а на 01.01.2000г. - 46700 тыс.кв.м. Баланс нежилых помещений на 01.01.2001г. еще не опубликован. Из интервью О.М.Толкачева "Российской газете" от 16.02.2002 г. следует, что в Москве 130 млн.кв.м. нежилых помещений, т.е. прирост за два с небольшим года составил примерно 83 млн. кв.м. При этом им утверждается, что "половина площадей отдана по самым низким расценкам малому бизнесу". Из таблицы же следует, что малому бизнесу отдано лишь 12,5% площадей нежилых помещений из 46,7 млн.кв.м.

В связи с изложенным, особенно примечательным представляется следующее высказывание вице-мэра: "У нас сейчас на учете каждый метр - и в бумажном варианте, и в электронной версии. Кроме того, в отличие от федеральной, вся московская собственность зарегистрирована".

Вывод достаточно очевиден: до настоящего времени в учете нежилой недвижимости не наведен должный порядок, в результате чего бюджет города несет огромные убытки. При этом чиновники, как и всегда в подобных случаях, делают "хорошую мину при плохой игре".

3. Доходы от нежилой недвижимости

Продолжим цитировать вице-мэра: "В 2001 году Москва получила от аренды нежилых помещений 7,5 млрд.руб., а вся Россия - 4,8 миллиарда". В данном случае расчет, очевидно, делается на то, что срабатывает "магия больших чисел" (тем более, что числа - денежные). Однако, если слегка углубить анализ, то картина становится не такой радужной.

Получается, что от управления нежилой недвижимостью город получил 57,7 руб. с одного квадратного метра в год или около 2$ за 1 кв.м. Напомним, что минимальная ставка за 1 кв. м. в 2001 году составляла 420 руб. или 14,4$ (то есть, если бы арендная недвижимость приносила в бюджет города полный минимум платежей, это составило бы 54,0 млрд. руб. или около 1,75 млрд. долларов США).

Добившись таких "потрясающих" успехов, московские чиновники готовы поделиться своим опытом с федеральными чиновниками. "Нужна помощь квалифицированными кадрами, специалистами по работе с собственностью в новых условиях? Москва готова помочь. Не сомневаюсь, что собираемость средств от управления федеральным имуществом в течение года можно поднять раза в три" (О.М.Толкачев- интервью "Российской газете").

В 1999 г. от аренды нежилых помещений бюджет города получил следующие доходы по округам (см. табл.2). Распределение доходности нежилой недвижимости по округам представлено на гистограмме на рис. 4.

Таблица 2

Распределение доходов от аренды нежилой недвижимости

NN п/п	Админи- стративный округ	Годовые начис- ления, млн.руб	Оплачено в отчетном периоде		Потен- циально возможные посту- пления, млн.руб	Размер площадей в аренде тыс. кв. м	Доход с одного кв.м.
			Всего, млн.руб	В т.ч. аренд, платежи 1999г., млн.руб.
1	Центральный	1135,5	1139,8	1124,2	1174	3048	$15,13
2	Северный	252,8	256,8	251	262	773	$13,28
3	Севере - Восточный	180,9	183,5	178,6	187	738	$9,95
4	Восточный	244,6	254,7	243,5	260	926	$10,73
5	Юго - Восточный	154,3	155,7	152,1	62	522	$12,00
6	Южный	258,9	265,1	256,9	269	832	$12,64
7	Юго - Западный	181	183,8	179,5	189	625	$11,76
8	Западный	154,6	157,1	152	161	589	$10,66
9	Северо - Западный	119,7	122,8	119	126	444	$10,95
10	Зелено- градский	39,5	41,5	39,1	42,4	151	$10,62
11	Всего	2721,8	2764,8	2695,8	2832	8648	$12,78
12	В т.ч. малый бизнес	1609,9	1634,1	1599,4	1652	5619,2	$11,64

 

Рис. 4. Средняя стоимость аренды по округам

В это же время рыночная стоимость годовой аренды помещений класса А составляла 450-550$ за кв.м., аренда офисов класса В обходилась в 300-400$ за кв.м. Минимальная ставка аренды на первых этажах жилых домов была в диапазоне 80-170$ за кв.м.

Здесь уместно привести слова Мэра Москвы Ю.М.Лужкова "...Мы породили громадное количество рантье, которые, эксплуатируя городскую собственность, обеспечивают себе безбедное существование за счет разницы цен".

Основной целью сдачи в аренду объектов недвижимости является получение дохода на капитал и дохода для возврата последнего. Капитал - это денежное выражение рыночной стоимости имущества, сдаваемого в аренду. Если допустить, что имущество сдается на условиях чистой ренты, то доход на капитал - это часть чистой ренты, которую выплачивает арендатор собственнику за пользование его имуществом. Размер этой ренты прямо пропорционален стоимости имущества и равен произведению его стоимости на некоторую норму дохода. Для государственной собственности рента формирует доходную часть бюджета. Доход для возврата капитала (вторая часть чистой ренты) необходим собственнику для того, чтобы иметь средства для восстановления сдаваемого в аренду имущества.

В интервью газете "Комсомольская правда" от 18.02.2002 г. О.М.Толкачев заявил: "Если взять два основных вида городского имущества - землю и объекты нежилого фонда - то они стоят примерно $150 млрд. ".

Определим, какую норму дохода получают столичные власти от управления нежилой недвижимостью. От земли городской бюджет получил примерно 6 млрд.руб, от нежилой недвижимости 7,5 млрд. руб. т.е. примерно $463 млн. Разделим это значение на заявленную величину стоимости и получим значение нормы дохода ... 0,3%. Эта цифра совершенно немыслима в рыночной экономике. Если принять самое минимальное значение нормы дохода в 5%, то доход от недвижимости должен составить 7,5 млрд, но не рублей, а долларов США. Что-то не вяжется в расчетах вице-мэра.

В соответствии с теорией инвестиционного менеджмента при такой норме дохода сдавать недвижимость в аренду нерентабельно, т.к. получаемый доход от недвижимости не покрывает издержки собственника на восстановление амортизируемой (истощаемой) части недвижимости в конце срока его экономической жизни (с учетом капитальности абсолютного большинства объектов московской недвижимости она может быть принята равной, как минимум, 1% - и это без учета сверхнормативного износа). В этом случае альтернативой является продажа недвижимости по договорной цене с последующим получением налога на землю, либо передача ее в ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ (траст). В 1999 г. доверительное управление отсутствовало, а в 2000 г. составляло 0,5% от всех площадей нежилой недвижимости.

Таким образом, можно сделать вывод, что городские чиновники не могут не только навести порядок в учете недвижимости, но и правильно подсчитать и собрать доходы от ее эксплуатации. Альтернативой сегодняшней практике управления недвижимостью является ее продажа или передача в доверительное управление.

4. Рычаги управления недвижимым имуществом города

Главным рычагом управления недвижимостью в руках чиновников как представителей собственника является возможность установления ставок арендной платы.

Теория и практика стран рыночной экономики свидетельствуют о том, что в этом вопросе существуют два подхода: экономический и бюджетный. Эти подходы отличаются как по целям, так и по способам оценки арендных платежей.

Основная цель экономического подхода - создание справедливого рынка аренды на основе реальной экономической оценки базы для расчета арендных платежей, которая может лечь в основу вторичного рынка аренды. Данный подход основан на моделировании экономических мотиваций и действий собственника - субъекта реальных рыночных отношений. Реализация данного подхода ставит государство в равные условия с другими субъектами рынка. Результаты деятельности государства по сдаче земельных участков в аренду не будут противоречить рыночным мотивациям всех участников рынка, что позволит иметь в будущем гармоничный и сбалансированный рынок. Рыночная модель развития государства предполагает действия всех субъектов рынка по рыночным условиям вне зависимости от их правового статуса.

Главная цель бюджетного подхода - фискальная. Способ оценки арендных платежей основан на принципе "брать с арендаторов столько, сколько они смогут заплатить". Главный недостаток такого подхода - игнорирование реальной экономики недвижимости. Можно сказать, что именно в выборе того или другого подхода проявляется, главным образом, реализуемая концепция управления недвижимостью.

В соответствии с Распоряжением Мэра №1385-РМ от 28.12.2000г. с 1 февраля 2001г. были установлены:

- минимальная ставка годовой арендной платы за 1 кв.м - 420 руб;

- базовый размер стоимости строительства 1 кв.м. нежилой площади при расчете арендной платы -10800 руб.

Размер годовой арендной платы за нежилое помещение, принадлежащее городу, определяется по формуле:

An = Сб х Киз х Км х Кт х Кз х Ктд х Кнж х S/10, (1)

где:

Сб - базовый размер стоимости строительства 1 кв.м нежилой недвижимости при расчете арендной платы;

Киз, Км, Кт, Кз, Ктд, Кнж - совокупность потребительских коэффициентов, которые являются достаточно постоянными величинами на отрезках времени в 1-3 года;

S - площадь помещения.

Самостоятельный интерес представляет число 10, находящееся в знаменателе. Его расшифровку нам удалось найти в единственном документе - постановлении Правительства Москвы от 14.06.92г. №525, где говорится, что 10 - среднее на мировом рынке число лет, за которое сумма арендных платежей сравнивается с рыночной стоимостью арендуемой недвижимости. Оставляя в стороне риторический вопрос о том, насколько реалии мирового рынка приложимы к социально-экономическим условиям России и Москвы, отметим, что нормативное значение ставки доходности от аренды нежилой недвижимости принимается, следовательно, равным 10% или в 30 раз выше фактического уровня.

Как видно, эта формула не имеет никакого отношения к экономике недвижимости и позволяет чиновникам принимать любые выгодные им решения, способствуя коррупции. К каким результатам это приводит, показано выше.

Можно констатировать, что рассмотренная методика расчета арендной платы основана на бюджетном подходе (который можно также трактовать как фискальную концепцию управления). Разумеется, для выбора именно такого подхода имеются объективные основания, поскольку реализация задач устойчивого функционирования и развития такого мегаполиса, как Москва, требует колоссальных и постоянно увеличивающихся затрат. Однако нельзя упускать из вида основной порок бюджетного подхода - отсутствие стратегического потенциала. Стратегические перспективы, без которых немыслимо эффективное управление, среди прочего, определяются способностью субъектов управления совершенствовать используемые методы и обновлять концептуальные подходы с учетом сложившихся реалий в области управления недвижимостью в современных условиях. Правительство Москвы признало необходимость изменить методику расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда (Постановление Правительства Москвы от 22 января 2002 г. "Об итогах работы Комплекса по имущественно - земельным отношениям Правительства Москвы в 2001 г. по привлечению ресурсов в бюджет города и задачах Комплекса на 2002г." (Приложение 3)

Согласно новой методике расчет арендной платы производится по следующей формуле:

АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ х S x Кд х Ккор), (2)

где

АПЛ - годовая величина арендной платы;

Азатр - затратная составляющая арендной платы;

Адох - доходная составляющая арендной платы;

ОТ - отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года). Величина ОТ определяется по формуле:

ОТ = Синв х Кот, (3)

где

Синв - инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);

Кот - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05;

НКЛР - величина накладных расходов, равная стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года);

СТР - величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года);

ОЦ - оценка рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта;

S - площадь арендуемого объекта;

Кд - коэффициент доходности 1 кв. м аренды объекта, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы на текущий год;

Ккор - корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

Величина арендной платы (АПЛ) изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формулы расчета арендной платы. Изменение показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет Москвы.

Коэффициенты расчета арендной платы, изменяющиеся ежегодно - Кот, НКЛР, Кд, Ккор обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития г. Москвы на очередной год.

Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа. Страхование объекта проводится ежегодно в страховых компаниях, определяемых в результате открытого конкурса и имеющих лицензию на страхование нежилого фонда.

Оценка (ОЦ) рыночной стоимости объекта нежилого фонда (объекта оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком, также определяемым в результате открытого конкурса. Оценка рыночной стоимости отражается в отчете об оценке объекта нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.

В случае отсутствия оценки рыночной стоимости объекта нежилого фонда при расчете величины арендной платы применяется базовый размер стоимости строительства 1 кв. м нежилой площади на соответствующий год.

Величина коэффициента доходности (Кд) определяется при формировании прогноза социально-экономического развития на очередной год и устанавливается правовым актом г.Москвы.

Корректирующий коэффициент (Ккор) дифференцируется по трем категориям арендаторов:

- категория арендаторов, минимальная арендная плата которым установлена нормативно - правовым актом г.Москвы;

- категория арендаторов, льгота по арендной плате которым установлена правовым актом Москвы;

- категория арендаторов, льготы по арендной плате которым не предусмотрены.

Коэффициент принимается равным нулю (Ккор = 0) для категории арендаторов, которым нормативно-правовым актом города Москвы установлена минимальная арендная плата. Договор аренды на право пользования (без права выкупа, сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки права аренды, залога и внесения права аренды в уставный капитал) заключается сроком до 1 года с последующим переоформлением на новый срок при подтверждении права на установление минимального размера арендной платы.

Коэффициент принимается равным не ниже 1/2 части планируемого дохода (не ниже Ккор = 0,5) для категории арендаторов, которым правовым актом Москвы установлена соответствующая льгота. Договор аренды на право пользования (без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, передачи арендных прав в залог и внесения их в качестве вклада в уставный капитал) заключается на срок до 5 лет при ежегодном подтверждении права на льготу по арендной плате.

Коэффициент принимается равным 1,0 (Ккор = 1,0) для коммерческой категории арендаторов, получивших право аренды на общих основаниях (конкурс/аукцион). Договор аренды может заключаться на срок свыше 5 лет, на право пользования и владения (в том числе, с правом выкупа арендованного объекта в соответствии с действующим законодательством, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, передачи арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал).

Величина арендной платы не может быть ниже уровня стоимости затратной составляющей арендной платы.

Индивидуальное предоставление льгот не допускается.

Для арендаторов, осуществляющих инвестиции в социально - культурную и производственную сферы по направлениям, финансируемым из бюджета, допускается снижение расчетной величины доходной части арендной платы, но не более чем на 50%. Уровень снижения арендной платы устанавливается нормативно-правовым актом города, носящим адресный характер и содержащим условия, величину и срок действия.

Как видно из этой методики, была сделана попытка разработать ее, исходя из экономического подхода. Тем не менее, приходится констатировать, что "хотели как лучше, а получилось как всегда".

Во-первых, в затратную часть формулы введены нерыночные значения накладных расходов и страхового взноса, которые будут определяться чиновниками совершенно произвольно. К тому же, они являются фиксированными величинами при заключении договора, но включаются в ежегодную арендную плату (то есть арендуемый объект как бы заново оформляется и страхуется каждый год).

Во-вторых, наконец-то признана необходимость независимой рыночной оценки объекта нежилого фонда лицензированным оценщиком (ОЦ). однако эта профессиональная дорогостоящая работа настоящей методикой может быть изменена в любую сторону корректирующими коэффициентами, которые будут установлены нормативными актами г. Москвы. Коэффициенты Кот, НКЛР, Кд, Ккор будут "определяться и утверждаться в рамках формирования социально-экономического развития г.Москвы на очередной год". Установить корректно эти коэффициенты применительно к каждому объекту аренды не представляется возможным.

В экономике недвижимости существуют два альтернативных подхода к определению арендной платы: точечный и площадный (зонный). Под точечным понимают вариант, предусматривающий индивидуальную оценку аренды для каждого индивидуального объекта (через определение рыночной стоимости ОЦ). Зонный вариант предполагает определение единого значения аренды как некоторой средневзвешенной величины на некоторой территории: минимум - квартал, максимум - некоторая территория, характеризующаяся относительно одинаковыми составом и величиной ценообразующих факторов внутри каждого ее участка.

В принятом варианте методики эти два подхода смешаны и, тем самым, оставлен широкий простор для произвольного назначения ставки арендной платы.

Попытаемся сформулировать итоговый вывод по результатам проведенного анализа. Он заключается в том, что в своем существующем варианте система управления нежилой недвижимостью в г.Москве не соответствует современным требованиям. Это является следствием многих причин, но одна из важнейших заключается в том, что существующая система представляет собой один из типичных образцов бюрократического управления, когда субъект собственности и субъект управления, по сути, совмещены в одном лице (Правительство Москвы). Во всех экономически развитых странах мира управление недвижимостью осуществляется уполномоченными управляющими компаниями, создание которых следует рассматривать как актуальную задачу для Москвы

С.П. Коростелев
Ю.Н. Кулаков

Международный научно-практический журнал "Недвижимость: экономика, управление" №2 за 2002 г.