Рынок загородной недвижимости Подмосковья. Общий обзор
28.09.2004
На сегодняшний день загородная недвижимость по праву считается одним из самых интересных и привлекательных для частных инвесторов сегментов рынка. За считанные годы этот принципиально новый для россиян рынок полностью сложился. Иными словами, стали четко понятны принципы формирования цены, структура спроса, география предложения.
В течение последнего года рынок загородной недвижимости находился в процессе активного развития. Очевидна следующая тенденция: многие москвичи, уже имеющие жилье в столице, стали дополнительно приобретать загородную недвижимость, отдавая предпочтение проживанию с семьей за городом.
Подобная смена приоритетов имеет очевидные причины. Во-первых, психологическая 1 граница между Москвой и областью постепенно стирается. У городских жителей более популярным становится западный образ жизни - работа в городе, проживание в пригороде. Во-вторых, экологическая обстановка в Подмосковье благоприятнее по сравнению со столицей, а жизнь "на природе" привлекательна. В-третьих, происходит развитие социальной инфраструктуры пригорода - открываются новые магазины, банки, школы и детские сады, спортивные и развлекательные центры. Телефон с московским номером можно установить в любом месте, находящемся на расстоянии до 70 км от столицы.
Итак, существует устойчивая тенденция к переезду обеспеченных категории граждан на постоянное жительство за город. Следуя за ростом спроса, рынок загородной недвижимости в Подмосковье стал одним из самых динамично развивающихся. При этом его развитие в значительной степени связано с земельным законодательством и его изменениями.
Правовой статус
Земельный рынок Московской области официально существует с начала 1993 г., когда на основании Федерального закона от 23.12.1992 № 4196-1 "О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков..." стало возможным осуществление сделок с земельными участками.
В Земельном кодексе существует понятие категорий земель, каждая из которых обладает своим правовым статусом. Жилье может быть построено только на участке соответствующей категории, имеющем соответствующее разрешенное использование. Например, на землях лесного фонда строительство невозможно, для этого участок должен быть переведен в категорию "земли поселений" или "земли сельскохозяйственного назначения".
Состав земель в Российской Федерации
Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории (Земельный кодекс РФ, ст. 7):
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли поселений;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Перечень разрешенного испопьзования земельных участков различного назначения
Садовые и огородные земельные участки. Категория "земли сельскохозяйственного назначения". Предназначены для выращивания сельскохозяйственных культур. Разрешается их использование для отдыха и возведения жилого строения, без права регистрации проживания в нем, а также хозяйственных строений и сооружений.
Личное подсобное хозяйство, крестьянско-фермерское хозяйство. Категория "земли сельскохозяйственного назначения". Предназначены для ведения личного подсобного хозяйства или крестьянско-фермерского хозяйства, с правом или без права возведения некапитального жилого строения, без права регистрации проживания в нем, и хозяйственных строений и сооружений, в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории.
Дачные земельные участки. Категория "земли сельскохозяйственного назначения". Предназначены для отдыха. Разрешается возведение жилого строения, без права регистрации проживания в нем, а также хозяйственных строений и сооружений. Также разрешается выращивание сельскохозяйственных культур.
Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Категория "земли поселений". Разрешается возведение жилого дома, с правом регистрации проживания в нем, и хозяйственных строений и сооружений. Также разрешается выращивание сельскохозяйственных культур.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.
В 1990-е гг., на заре формирования земельного рынка Подмосковья, основную массу земельных участков составляли земли дачных, садовых и огородных товариществ. Главное их отличие - цель использования: в первую очередь - как сад или огород, и только потом - для строительства жилья. Такие земельные участки могут предоставляться как с правом возведения жилого здания, так и без подобного права.
Предоставление земельного участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) возможно только для категории "земли поселений" и предполагает использование его в первую очередь под строительство жилья, с регистрацией проживания в нем. Размеры земельных участков, предоставляемых под ИЖС, как правило, больше размеров участков для садов и огородов. В последнее время подобные участки пользуются на рынке, несомненно, большим спросом.
Тщательное выяснение правового статуса загородной недвижимости в настоящее время становится крайне актуальным вопросом. Дело в том, что, по оценкам специалистов, в 1990-х гг. чуть ли не половина земельных участков была выделена с нарушениями. Этот процесс был приостановлен благодаря введению нового Земельного кодекса РФ, а также ряду решений руководства Московской области. Сейчас Минприроды проводит комплексную проверку юридического статуса подмосковных земельных участков под застройку.
Типология загородной недвижимости
На рынке загородной недвижимости можно выделить несколько типов объектов (см. схему).
Типы загородной недвижимости Подмосковья
КОТТЕДЖНЫЙ ПОСЕЛОК представляет собой огороженное поселение, строящееся по единому генеральному плану. Коммуникации, как правило, проводятся централизованно, создается соответствующая инфраструктура. Коттеджный поселок может быть застроен как коттеджами, так и таунхаусами.
ТАУНХАУСЫ - относительное новое явление на российском рынке - представляют собой сблокированные коттеджи на несколько квартир, каждая с отдельным входом, с небольшой придомовой территорией. В коттеджном поселке можно приобрести или арендовать готовый дом либо купить земельный участок для самостоятельного строительства.
Так называемые СТАРОДАЧНЫЕ МЕСТА - это дачные поселки, построенные в советское время для партийной и государственной элиты и творческой интеллигенции. Среди самых известных - Николина Гора, Малаховка, Валентиновка, Жаворонки и т. д. Стародачные места отличаются большими площадями участков, удачным расположением - в лесу, нередко вблизи рек и водохранилищ. Среди недостатков - изношенность коммуникаций, неоднородность застройки, ветхость домов, смешение архитектурных стилей, невысокий уровень охраны.
В САДОВОДЧЕСКИХ ТОВАРИЩЕСТВАХ размер участка колеблется от 6 до 15 соток. Небольшой размер участков, часто символическая охрана, жители в основном пенсионного возраста - все это не привлекает обеспеченного покупателя.
Под ХАОТИЧНОЙ ЗАСТРОЙКОЙ понимается неорганизованное строительство коттеджей и домов в деревнях или поселках при отсутствии плана застройки и централизованной инженерной и социальной инфрастуктуры. Именно к хаотичной застройке относится подавляющее большинство коттеджей, возведенных в 1990-е гг. и предлагающихся сейчас на вторичном рынке.
География рынка. Ареал доступности
Одной из характерных черт рынка загородной недвижимости является его четкая географическая структурированность. Наиболее востребовано западное направление, где земля и объекты стоят наиболее дорого. Северо-западное, юго-западное и северное направления уступают по цене и спросу. Значительно меньший интерес потребители и профессионалы проявляют к восточному и юго-восточному направлениям. Недвижимость там значительно дешевле, высококачественное строительство практически не ведется.
Основной объем рынка сосредоточен в пределах транспортной досягаемости, позволяющей ежедневно совершать поездки в город. По большинству направлений это расстояние в 30-40 км, однако по ряду скоростных трасс (Новорижское, Симферопольское, Каширское шоссе) оно может быть несколько больше.
Другой особенностью загородного рынка является его неунифицированность. Если на московском рынке жилья достаточно четко определены факторы, влияющие на цену квартиры, то в процессе определения цены той или иной загородной недвижимости есть множество нюансов.
Спрос и предложение
Рынок загородной недвижимости в Подмосковье динамично развивается. По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", емкость рынка загородной недвижимости за последние 10 лет возросла в 6 раз и в 2003 г. составила около $6 млрд. При этом специалисты разных компаний не едины в своих оценках существующих тенденций и соотношения спроса и предложения.
В корпорации МИАН сообщают, что соотношение поступивших от клиентов звонков на покупку и продажу составляет 53% и 47% соответственно. Специалисты компании Penny Lane Realty утверждают, что на сегодняшний день предложение превышает спрос почти на 35-50%. Они объясняют этот факт тем, что в данный момент на рынок подмосковной недвижимости оказывают одновременное влияние несколько негативных факторов. Во-первых, это переизбыток однотипных предложений, возникший из-за того, что застройщики не стремятся глубже понять предпочтения потребителей на разных направлениях и строят похожие поселки по всему Подмосковью. Во-вторых, рост цен значительно опережает прирост доходов, а это оказывает существенное влияние на покупательную способность клиентов.
При подробном рассмотрении предпочтений потребителей и существующего предложения вырисовывается интересная картина. По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижи-мость", емкость первичного рынка загородной недвижимости составляет $2,5 млрд, емкость вторичного рынка - $3,5 млрд. Изменение спроса на первичном и вторичном рынках за последние три года представлено в табл. 1. По этим данным можно проследить четкую тенденцию перетекания спроса со вторичного рынка на первичный. В то же время, по данным "МИЭЛЬ-Недвижимости", на первичном рынке представлено около 5000 объектов, тогда как на вторичном - около 10 000. Таким образом, налицо дисбаланс спроса и предложения. Предпочтения потребителей в различных типах загородной недвижимости представлены на диаграмме 1. По данным корпорации МИАН, наибольший интерес клиенты проявляют к свободным земельным участкам (45% заявок) и к коттеджам - в коттеджных поселках и любым другим (6% и 28% заявок соответственно).
Диаграмма 1
Спрос на различные типы загородной недвижимости
По данным корпорации МИАН
Таблица1
Изменение спроса на рынке загородной недвижимости в 2001-2003 гг.
По данным компании "МИЭЛЬ - Недвижимость"
| Год | На первичном рынке | На вторичном рынке |
| 2001 | прирост 16,3% | прирост 17,2% |
| 2002 | прирост 16,8% | стабильность |
| 2003 | прирост 18,4% | снижение (-2,25%) |
Пожалуй, самый конкурентоспособный сегмент рынка - земельные участки в коттеджных поселках со своей инфраструктурой и всеми коммуникациями. Растущий интерес к ним связан с тем, что в большинстве районов, прилегающих к Москве, участки малого размера на первичный рынок не выходят. Свободная земля доступна только большими угодьями, покупка которых по силам только крупным инвесторам. Они готовят план застройки, подводят коммуникации, прокладывают дороги и создают инфраструктуру, чтобы впоследствии вывести на рынок коттеджный поселок с относительно небольшими участками, которые могут купить частные лица.
География спроса и предложения
Как уже отмечалось, наиболее высока стоимость земли на западном направлении, в первую очередь на Рублево-Успенском шоссе. Именно здесь находятся самые престижные стародачные места, известные еще с 1930-х гг., в том числе и государственные дачи высшего руководства страны. В инфраструктуру дачных поселков, санаториев, домов отдыха, лечебно-оздоровительных центров значительные ресурсы были вложены еще во времена СССР. Особенно известны Жуковка, Барвиха и Горки-2. Именно на Рублево-Успенском шоссе строятся наиболее высококлассные коттеджные поселки.
По данным корпорации МИАН, самая дешевая земля на Рублево-Успенском направлении сегодня продается по $5000-7000 за сотку, а цена самой дорогой может достигать $70 000. Максимальная цена сотки по другим популярным направлениям, Новорижскому и Калужскому, составляет $35 000 и $16 000 соответственно. Средняя стоимость земельных участков, по данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", приведена в табл. 2.
Таблица 2
Средняя стоимость земли по направлениям на 01.07.2004 г., $ за сотку
По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость"
| Шоссе | до 15 км | 15-30 км | Прирост абсолютных цен предложения по всей протяженности шоссе %, 2003 г. | Прирост абсолютных цен предложения по всей протяженности шоссе %, 1-е полугодие 2004 г. |
| Рублево-Успенское | 29 800 | 24 600 | 83 | 58 |
| Новорижское | 24 700 | 12 700 | 92 | 70 |
| Сколковское | 23 000 | - | 67 | 64 |
| Ильннское | 17 600 | - | 55 | 67 |
| Ярославское | 12 200 | 3 400 | 14 | 26 |
| Калужское | 9 400 | 5 200 | 41 | 34 |
| Осташковское | 9 100 | 5 000 | 23 | 56 |
| Алтуфьевское | 9 000 | - | 76 | 32 |
| Киевское | 8 600 | 4 300 | 23 | 28 |
| Пятницкое | 8 200 | 4 300 | 15 | 23 |
| Минское | 7 200 | 4 000 | 36 | 39 |
| Волоколамское | 6 700 | 2 800 | 9 | 23 |
| Дмитровское | 6 700 | 5 000 | 65 | 83 |
| Ленинградское | 4 000 | 2 700 | 11 | 15 |
| Новорязанское | 3 300 | 5 000 | 13 | 12 |
| Варшавское | 2 800 | - | 16 | 6 |
| Каширское | 2 300 | 1 700 | 14 | 8 |
| Симферопольское | 2 100 | 1 700 | 12 | 56 |
| Егорьевское | 2 100 | 2 500 | 9 | 5 |
| ИТОГО: | 35 | 37 |
Для оценки географических предпочтений потребителей специалистам риэлторских компаний было предложено пять популярных направлений (диаграмма 2). Данные компании Penny Lane Realty говорят о том, что интерес к Рублево-Успенскому направлению не снижается, хотя оно плотно застроено, а проезд по узкой трассе зачастую затруднителен, особенно во время следования по шоссе кортежей госчиновников.
Диаграмма 2
Соотношение спроса/предложения по пяти популярным направлениям
По данным компании Penny Lane Realty
По предпочтениям покупателей Новорижское шоссе занимает второе место после Рублево-Успенского. Спрос на здешнюю загородную недвижимость, по данным Penny Lane Realty, в полтора раза превышает предложение. Специалисты МИАН дают еще более интересные данные - число заявок покупателей на Новорижское шоссе в 4 (!) раза выше числа заявок на Рублево-Успенское шоссе. Основным достоинством направления является высокая пропускная способность скоростного Новорижского шоссе.
Для сравнения - на двухполосном Рублево-Успенском шоссе действует строгое ограничение скорости - 60 км/ч.
В последнее время стал очевиден дефицит предложения свободной земли в популярной тридцатикилометровой зоне. В сложившейся ситуации покупатели начинают обращать внимание на более удаленные от Москвы районы области (50-60 км и дальше). По данным корпорации МИАН, число заявок на недвижимость, расположенную на расстоянии 30-60 км от МКАД, достигает 30% от общего числа. По сведениям компании Penny Lane Realty, работающей с более дорогими объектами, недвижимостью на таком расстоянии от МКАД интересуются чуть более 6% потребителей.
С одной стороны, земельные участки, расположенные от МКАД дальше чем 50 км, менее привлекательны из-за низкой транспортной доступности и стоят намного дешевле, чем участки, расположенные ближе к городу. Но покупателей привлекает не только дешевизна, но также размер земельного участка и хорошая экология.
Ценообразование
Разброс цен на рынке загородной недвижимости связан не только с престижностью направления, удаленностью участка от МКАД, характером застройки. Среди факторов, влияющих на цену, необходимо отметить экологическую ситуацию в конкретном месте, красоту ландшафта, ограниченность или уникальность предложения, наличие или отсутствие солидных соседей. Еще один важный фактор -уровень развития инфраструктуры, причем на непрестижных направлениях и вдалеке от Москвы его влияние на стоимость земельного участка возрастает. На цену влияет также наличие или отсутствие охраны поселка, ее надежность. Все вышеперечисленные факторы составляют 80% от стоимости объекта загородной недвижимости, отмечают в компании Penny Lane Realty. И только оставшиеся 20% зависят от самого дома, его площади, архитектурного и конструктивного решения, этажности, планировки, качества отделки.
Общий прирост стоимости земли за прошлый год, по данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", составил 35%. По оценкам экспертов компании Penny Lane Realty, в прошлом году земля, пригодная для строительства качественной недвижимости, подорожала на 20-50% в зависимости от района, а после оформления всех документов на нее рост в отдельных случаях достигал 100%.
Тенденции, прогноз
В 2004 г. аналитики риэлторских компаний прогнозируют рост цен около 20-45% на дома и коттеджи и 20-50% -на пригодную для строительства землю, в зависимости от места и направления. Первичным фактором ценообразования по-прежнему является престижность направления. По мнению специалистов корпорации МИАН, не стоит ожидать ажиотажного спроса на самые дорогие участки, так как цена на них уже чрезвычайно высока.
С начала 2003 г. наблюдается бум строительства новых коттеджных поселков, которые наиболее соответствуют ожиданиям обеспеченных покупателей, сообщают в Penny Lane Realty. Объем подобного предложения за это время увеличился в 2,5 раза. Стоимость земли в коттеджных поселках в 2-2,5 раза выше, чем в садовых и огородных товариществах и в хаотичной застройке. В то же время предложение ликвидной земли на рынке ограничено. Особенно остро дефицит земель ощущается на Рублево-Успенском направлении, вследствие чего цены на недвижимость здесь исключительно высоки и продолжают расти. Поскольку выделение новых земельных участков после 1999 г. происходило довольно медленно, предложение свободной земли сильно отстает от спроса, что стимулирует постоянный рост цен. С дефицитом земли в тридцатикилометровой зоне связана и возросшая популярность участков в более отдаленных районах Подмосковья, где цены пока остаются низкими, но также имеют тенденцию к росту.
Наталья Пронина
Журнал "Новый Адрес", №5 (5) август-сентябрь 2004