"Вариант концептуального подхода к созданию системы кадастровой оценки земель города Москвы"
10.09.2000
В условиях реализации Концепции по управлению собственностью в городе Москве на первое место выдвигается задача создания эффективного управленческого механизма по использованию тех земельно-имущественных ресурсов, которыми располагает город. При этом основой технологического процесса управления становится оценка рыночной стоимости городской собственности в реальном времени, так как объективные данные могут быть получены лишь в процессе анализа динамики спроса и предложения. Проведение комплексных мероприятий в этой области является относительно новым направлением, имеющим большое значение для различных государственных и муниципальных организаций при подготовке и проведении конкурсов по приватизации, продаже прав аренды и в других случаях, предусмотренных Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также с целью формирования системы налогообложения недвижимого имущества.
Совершенно очевидно, что при разработке достаточно эффективной в современных рыночных условиях оценочной стратегии в этой сфере необходимо использовать знания, опыт и профессионализм ведущих российских экспертов, занимающихся проблемами управления и оценки. Предлагаемый вниманию читателей вариант концепции методики массовой оценки городской земельной собственности разработан на кафедре Оценочной деятельности и Маркетинга Государственного университета по землеустройству, который является признанным лидером в области обучения экспертов по оценке земли и недвижимости.
В мировой практике массовая оценка недвижимости применяется на протяжении нескольких десятилетий и является составной частью кадастровой оценки. Прежде всего необходимо уточнить содержание самого термина «массовая оценка». Массовая оценка представляет собой специальный подход к упрощённой оценке большой группы однородных объектов. Такая оценка производится по определённой методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.
Массовая оценка городской земельной собственности по своему статусу является административной, её проведение регулируется системой правовых отношений, закрепляемой органами государственной власти и местного самоуправления.
Объект массовой оценки представляет собой участки территории со всей системой улучшений в пределах границы города, которые вовлечены или могут быть вовлечены в рыночный оборот и служат основой для экономического производства и жизнедеятельности человека.
Предметом массовой оценки городских земель являются факторы и показатели, определяющие их рыночную стоимость (местоположение, система улучшений, градостроительные характеристики земельных участков и т. д.).
На основании анализа российского и мирового опыта можно выделить несколько подходов к созданию методики массовой оценки городских земель.
Первый подход ориентируется на формализацию мнений экспертов (специалистов) о характере зависимости рыночной стоимости объекта от его параметров. При этом в методику закладывается принцип зависимости, который в большей или меньшей степени обобщает мнение других специалистов. Этот подход активно применяется при создании методик массовой оценки земель в малых и средних населённых пунктах, т. е. там, где рынок земельных участков пока недостаточно развит. Достоинство этого подхода – высокая точность и возможность применения в условиях нехватки информации, недостаток – относительная дороговизна.
Второй подход базируется на использовании современных экономико-математических методов, моделей и алгоритмов математического анализа. При этом путём статистической обработки имеющийся информации о параметрах большого числа однородных объектов определяется математическая зависимость стоимости от параметров, которая наилучшим образом, в некотором стандартном смысле, соответствует имеющийся информации. Получаемые при этом результаты зависят, в основном, от представленной на обработку информации и в меньшей степени – от выбранных автором методики вариантов стандартных методов её обработки. Они имеют воспроизводимый, объективный характер и мало зависят от человека, производящего анализ. Преимущество этого подхода – относительная дешевизна, недостаток – низкая точность в условиях нехватки информации.
Как можно заметить, перспективным с точки зрения дальнейшего использования для нужд города представляется второй подход. Однако, в настоящее время в Москве невозможно набрать достаточное количество данных по всеобъемлющей оценке рыночной стоимости сопоставимых объектов городской земельной собственности. Поэтому наиболее целесообразным при разработке методики массовой оценки является комплексный подход, который основан на совместном использовании экспертного и математического подходов.
Практическое использование этой, основанной на комплексном подходе методики, по нашему мнению, должно состоять из нескольких этапов:
1. На первом этапе производится сбор, анализ и подготовка исходной информации. Для получения полных и достоверных данных о земельных участках может быть использована картографическая кадастровая информация, сведения о правовом статусе, количественным и качественным характеристикам городских земель по результатам их инвентаризации, а также базы данных различных организаций (например, ДГМИ, МОСКОМЗЕМА, МОСГОРГЕОТРЕСТА, МосгорБТИ, НИиПИ ГЕНПЛАНА МОСКВЫ и др.) по объектам городской инфраструктуры. При этом, для получения информации целесообразно использовать как уже существующие, так и вновь создаваемые системы обмена данными между различными городскими организациями.
Информационное обеспечение массовой оценки городской земельной собственности, представленное в виде баз данных с соответствующей документацией от специализированных городских организаций, может включать следующие необходимые сведения о земельных участках:
- характеристики земель участка, в том числе местоположение, баланс земель с данными по площади жилой и нежилой застройки (с указанием функционального назначения объектов нежилой застройки) и площади незастроенного участка, включая данные по площадям газонов, скверов, многолетних насаждений и кустарников, проездов, открытых автостоянок, тротуаров, детских и спортивных площадок и так далее;
- качественные и количественные характеристики улучшений земель участка, в том числе имущественные права на здания и сооружения, функциональное назначение, площадь застройки здания или сооружения, этажность, общая площадь, полезная площадь, площадь подвалов, подземных гаражей, мансарды, тип жилого дома (номер серии), год постройки, процент износа, наличие лифта и мусоропровода, данные об ограничениях и обременениях по обслуживанию городской инфраструктуры;
- стоимостные характеристики зданий и сооружений, в том числе балансовая и восстановительная стоимости (с указанием даты оценки здания или сооружения);
- данные анализа рынка недвижимости, в том числе средние рыночные цены 1 кв. м зданий и сооружений различного типа, размеры арендной платы за помещения, данные о ценах продаж прав аренды земельных участков различного функционального назначения на конкурсной или аукционной основе;
- количественные и качественные характеристики инженерной инфраструктуры участков, в том числе данные о протяжённости существующих инженерных коммуникаций различного назначения, техническом состоянии инженерных коммуникаций, проценте износа по соответствующим видам инженерных коммуникаций и головных сооружений;
- стоимостные характеристики инженерной инфраструктуры участков, в том числе данные о балансовой стоимости различных видов инженерных коммуникаций, восстановительной стоимости строительства инженерной инфраструктуры по укрупнённым показателям (сметам) с индексацией на дату оценки, рыночной стоимости строительства объектов инженерной инфраструктуры, а также данные о соотношении стоимости инженерной инфраструктуры и зданий, строений и сооружений различного типа и этажности.
2. На втором этапе на основе существующего кадастрового деления территории города из общей (генеральной) совокупности земельных участков выделяются так называемые типовые земельные участки. Для этого генеральная совокупность сначала подразделяется на более однородные группы: производится выделение участков с объектами жилой, офисной, промышленной, складской, смешанной и других видов застройки. Затем внутри таких однородных групп на основе исходной информации проводится статистический анализ показателей: формируются интервальные ряды параметров, по каждому параметру выделяется интервал, в который попало наибольшее количество участков, производится суммарный подсчёт типовых характеристик каждого участка по всем интервальным рядам.
Основа процесса выделения типового земельного участка может быть представлена в виде схемы:
Рис. 1 Процесс выделения типового земельного участка
Земельный участок с наибольшим количеством типичных параметров по всем интервальным рядам характеризуется как типовой. Выделение типовых земельных участков необходимо для генерализации информации, используемой для последующей рыночной оценки, поскольку массовая оценка рыночной стоимости всех объектов генеральной совокупности на основе традиционных методов невозможна даже при наличии современных информационно-вычислительных технологий.
3. На третьем этапе проводится оценка рыночной стоимости типовых земельных участков (их количество может варьировать от нескольких десятков до нескольких сотен в зависимости от функционального назначения) «классическими» методами: остатка для земли, доходным, соотнесения (переноса), сравнения аналогов и другими. Выбор методики оценки здесь в большей степени определяется динамикой спроса и предложения, при этом значением рыночной стоимости объекта чаще всего является усреднённый показатель, полученный при проведении оценки несколькими методами.
4. Четвёртый этап включает в себя построение постоянных регрессионных моделей зависимости стоимости земельных участков своей функциональной группы от рыночной стоимости типовых земельных участков. Современные статистические программные пакеты позволяют строить модели как линейной так и нелинейной регрессии. Но методы построения линейных моделей существенно проще и надёжнее. Они предъявляют менее жёсткие требования к количеству исходной информации и лучше приспособлены для учёта возможных зависимостей между параметрами.
5. На последнем пятом этапе производится перенос рыночной стоимости тестового земельного участка с помощью разработанных ранее регрессионных моделей на все остальные земельные участки в рамках соответствующих группировок.
Приведённый выше алгоритм расчёта рыночной стоимости земли в процессе её массовой оценки, вероятно, обладает своими преимуществами и недостатками. К несомненным достоинствам данной методики относится возможность оперативного реагирования на изменение рыночной стоимости земельных участков в той или иной части города Москвы – для этого достаточно лишь провести переоценку стоимости тестовых земельных участков, а затем с помощью уже существующих регрессионных оценочных моделей распространить эту стоимость на все земельные участки в данной территориальной единице. Конечно же сделать это во много раз проще, чем провести повторную переоценку всей совокупности земельных участков. К недостаткам здесь можно отнести относительно высокую трудоёмкость начального этапа создания системы кадастровой оценки, а также возможность проведения всего комплекса расчётов начального этапа только высококвалифицированными специалистами по оценочной деятельности. Однако эти сложности могут быть частично решены за счёт использования современных компьютерных технологий со специальным программным обеспечением, которое ориентировано на широкий круг пользователей. Кроме этого относительно невысокая стоимость поддержания в рабочем состоянии такой системы, её оперативность и высокая точность позволят в последующим многократно окупить первоначальные затраты на её создание.
Таким образом, использование методики массовой оценки рыночной стоимости городской земельной собственности может в недалёком будущем решить проблему оценки для всех городских служб, а также определить обоснованные показатели рыночной стоимости практически для каждого земельного участка в пределах города Москвы. Это многофункциональная задача для решения вопросов почти всего спектра проблем инфраструктуры крупных мегаполисов: экологический ущерб, налогообложение, доходность недвижимости, сервейинг городских территорий, обеспечение процесса гражданско-правовых сделок с землёй и недвижимостью.
Пример формирования типовых земельных участков:
Из общей совокупности в выборку включены 9 земельных участков (4 участка с офисными зданиями и 5 участков с объектами жилого фонда). В результате анализа первичного и вторичного рынков жилых и нежилых помещений были получены данные о рыночной и восстановительной стоимости 1 кв. м зданий. Необходимо выделить типовые земельные участки по жилому и нежилому фонду из числа участков выборочной совокупности.
Таблица 1
Исходные данные для расчёта
| № | Функци- ональное назначе- ние |
Этаж- ность |
Материал стен |
Площадь застройки, кв. м |
Общая площадь, кв. м |
Стоимость строи- тельства, $/кв.м |
Рыночная стоимость 1 кв.м, долл. США | |
| жилое помещение |
нежилое помещение |
|||||||
| 1 | жилое | 2 | кирпич | 640 | 1280 | 300 | 900 | - |
| 2 | жилое | 4 | кирпич | 240 | 960 | 270 | 730 | - |
| 3 | жилое | 5 | кирпич | 1296 | 8912 | 210 | 680 | - |
| 4 | жилое | 10 | кирпич | 364 | 3640 | 250 | 750 | - |
| 5 | жилое | 15 | кирпич | 1260 | 16100 | 250 | 750 | - |
| 6 | офисное | 2 | кирпич | 408 | 816 | 400 | - | 800 |
| 7 | офисное | 2 | кирпич | 224 | 448 | 400 | - | 800 |
| 8 | офисное | 3 | кирпич | 280 | 840 | 400 | - | 800 |
| 9 | офисное | 3 | кирпич | 572 | 1716 | 400 | - | 800 |
В диапазонах рядов данных формируются интервальные ряды. Шаг интервального ряда может быть рассчитан по формуле:
h = ( Ymax -- Ymin ) / K
где h – шаг интервального ряда;
Ymax – максимальное значение в ряду данных;
Ymin – минимальное значение в ряду данных;
К – количество членов ряда.
Затем определяется частота попадания показателей в тот или иной интервал. Например, для стоимости строительства жилых зданий интервальный ряд будет выглядеть следующим образом:
| интервальный ряд (значения в долл. США/кв. м) | частота попадания |
| 210-228 | 1 |
| 229-247 | 0 |
| 248-266 | 2 |
| 267-285 | 1 |
| 286-300 | 1 |
Из анализа данного ряда следует, что стоимость строительства наиболее распространённых в данном районе объектов жилого фонда лежит в диапазоне от 248 долл. США за кв. м до 266 долл. США за кв. м. Таким образом, типичными по стоимости строительства являются объекты, расположенные на земельных участках № 4 и № 5.
По всем остальным показателям типичные параметры объектов определяются аналогично. Результаты расчётов могут быть представлены в табличной форме.
Таблица 2
Определение типичных параметров для объектов жилого фонда
| № п/п | Наименование показателя |
Номера участков выборочной совокупности | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
| 1 | Этажность | - | типич. | типич. | - | - |
| 2 | Площадь застройки | - | типич. | типич. | типич. | типич. |
| 3 | Общая площадь | типич. | типич. | - | типич. | типич. |
| 4 | Стоимость строительства | - | - | - | типич. | типич. |
| 5 | Рыночная стоимость 1 кв. м | - | - | типич. | типич. | типич. |
| Количество объектов с типичными показателями | 1 | 3 | 3 | 4 | 3 | |
Таблица 3
Определение типичных параметров для объектов нежилого фонда
| № п/п | Наименование показателя |
Номера участков выборочной совокупности | ||||
| 6 | 7 | 8 | 9 | |||
| 1 | Этажность | типич. | типич. | типич. | типич. | |
| 2 | Площадь застройки | - | типич. | типич. | - | |
| 3 | Общая площадь | типич. | - | типич. | - | |
| 4 | Стоимость строительства | типич. | типич. | типич. | типич. | |
| 5 | Рыночная стоимость 1 кв. м | типич. | типич. | типич. | типич. | |
| Количество объектов с типичными показателями | 4 | 4 | 5 | 3 | ||
Для выделения типового земельного участка необходимо суммировать количество типичных параметров объектов, расположенных на каждом участке (см. строку 6 табл. 2 и табл. 3). Окончательно типовым земельным участком в данной выборочной совокупности является участок, объекты которого обладают наибольшим количеством типичных параметров. В данном случае это участок № 4 (для жилого фонда) и участок № 8 (для нежилого фонда).
Вывод: В результате анализа выборочной совокупности земельных участков с расположенными на них объектами жилого и нежилого назначения были выделены следующие типовые земельные участки:
- для участков с жилыми зданиями и сооружениями – земельный участок с расположенным на нём 10-ти этажным зданием общей площадью 3640 кв. м со стоимостью строительства 250 долл. США/ кв. м и средней рыночной стоимостью 1 кв. м 750 долл. США;
- для участков с нежилыми зданиями и сооружениями – земельный участок с расположенным на нём 3-х этажным зданием общей площадью 840 кв. м со стоимостью строительства 400 долл. США/ кв. м и средней рыночной стоимостью 1 кв. м 800 долл. США.
В целях большей наглядности применения алгоритма отбора типовых земельных участков в настоящем примере объём используемой информации был кардинально сокращён, а сама модель существенно упрощена.
Литература
1. Антипов А. В., Носов С. И. Организация и оценка эффективности землепользования и землевладения: Учебно-практическое пособие – М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2000.
2. Венцель Е. С. Теория вероятности и математическая статистика – М.: Изд-во Статистика, 1975.
3. Севостьянов А. В. Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру: Учебно-практическое пособие – М.: Фирма Блок, 2000.
4. Цуканов И. Л., Цыпкин Ю. А. и др. Методика, алгоритмы и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в г. Москве: Учебно-практическое пособие (выпуск № 3) – М.: Фирма Блок, 1998.
Аналитический материал подготовили:
С.В. Орлов,
Депутат Московской городской Думы, Заместитель председателя
Комиссии по экономической политике МГД,
И.Л. Цуканов,
главный эксперт-оценщик Международного оценочного консорциума,
профессор, научный руководитель курсов обучения оценщиков
в Государственном университете по землеустройству,
Ю.А. Цыпкин,
член комиссии МГД и Московской городской администрации по нормативной
базе земельных и имущественных правоотношений,
заведующий кафедрой Оценочной деятельности и Маркетинга ГУЗ,
Д.А. Цветков,
сотрудник кафедры Оценочной деятельности и Маркетинга ГУЗ