03.09.2000
Проблема эффективного развития недвижимости, включающая задачи управления, финансирования и подготовки кадров, является актуальнейшей темой как сегодняшнего дня, так и на длительную перспективу. Эта актуальность прямо обусловлена сущностью недвижимости, ее ролью в национальной экономике. Основные характеристики недвижимости могут быть представлены следующим образом:
- недвижимость является функциональной основой национального богатства и важнейшим элементом культурно-исторического наследия;
- рынок недвижимости – своеобразной генератор экономического роста страны;
- недвижимость выполняет важнейшую социальную функцию, так как обеспечивает удовлетворение базовой потребности всех без исключения членов общества.
Из этого следует, что недвижимость представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления.
Как было отмечено, недвижимость представляет собой основу национального богатства, но в настоящее время эта основа является скорее номинальной, чем реальной. Так, например, по состоянию на начало текущего года износ пассивной части основных производственных фондов оценивался на уровне около 50%, а износ инженерной инфраструктуры выходит за пределы, установленные действующими техническими и эксплуатационными нормами, и приближается к критическому уровню 60-65%. Подобное положение практически исключает саму постановку вопроса об обеспечении устойчивого экономического роста.
Не лучшим образом обстоит дело и в непроизводственной сфере. В России по-прежнему после почти 10-летних реформ наиболее острой является проблема повышения уровня обеспеченности населения жильем. В настоящее время в среднем по России он составляет около 18 кв. м. общей площади на человека, что 2,5-3 раза ниже, чем в экономически развитых странах. Если же принять во внимание во внимание разницу качества жилищ, то разрыв станет еще более разительным. Следовательно, отсутствует материальная основа полноценного развития страны.
При всем разнообразии конкретных причин, приведших к подобному положению, главными следует считать две: отсутствие эффективного собственника и отсутствие полноценного менеджмента в сфере недвижимости.
Очевидно, что полноценный процесс управления недвижимостью может быть обеспечен при соблюдении обязательного условия охвата всего жизненного цикла объекта. Как известно, жизненный цикл объекта, состоит из следующих укрупненных фаз:
Основными фазами всего жилищного цикла застройки являются:
Характерной особенностью является то, что на протяжении указанных семи фаз собственник объекта многократно меняется (от 2 до 8 раз).
Учеными факультета ЭОУС МГСУ (Московский Государственный строительный университет) были проведены комплексные исследования взаимосвязей управления на протяжении всего жизненного цикла. Результаты свидетельствуют, что потери при единичной смене собственника составляют 7-10% от результирующего эффекта, а при 8-ми эта цифра возрастает в геометрической прогрессии, уменьшая конечный эффект в 256 раз. Из этого следует, что без наличия системного подхода к управлению недвижимостью достижения народнохозяйственного оптимума невозможно. В силу отмеченных ранее причин особенно важным является решение данной проблемы в жилищной сфере. В соответствии с Концепцией реформы ЖКХ в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. №425, предусмотрено создание специализированных структур – управляющих организаций, представляющих интерес всех собственников жилья и защищающих права потребителей жилищно-коммунальных услуг. В настоящее время подобные управленческие структуры в России находятся в стадии начального становления. Нам предстоит возродить богатые отечественные традиции, существовавшие до 1917 года. Институт домоуправляющих был развитым и уважаемым, а сам управляющий – первым лицом после собственника.
Одним из наиболее существенных моментов системного управления недвижимостью является обеспечение ее эффективного пространственно-экономического развития.
Для пространственно-экономического развития недвижимости обществу необходимо установить несколько основополагающих принципов в области:
- законодательства, с учетом правовой защищенности всех субъектов правоотношений по отношению к собственности, назначению и использованию недвижимости;
- планирования, с учетом функционально-качественной и количественной связи недвижимости с землей и окружающей средой.
Из всего сказанного ясно, что роль государства в области недвижимости трудно переоценить и, в первую очередь, его участие в процессе разработки планов производственно-экономического развития и экономической политики по созданию и содержанию в исправности и сохранности объектов застройки.
Применительно к жилищному сектору общая концепция, определяющая задачи и функции управления недвижимостью, выглядит следующим образом:
- федеральные власти (стратегический уровень) - всеобъемлющий подход к жилищным потребностям на уровне страны и утверждение законодательных принципов в области налогообложения и управления;
- региональные и местные власти (тактический и оперативные уровни) - стратегический детальный подход к жилищному фонду и жилищным потребностям.
Перечисленные направления будут детализированы в последующих пленарных и секционных докладах.
Решение указанных задач возможно лишь при наличии полноправного субъекта управления, осуществляющего профессиональный менеджмент в жилищной сфере. В экономически развитых странах такие управленческие структуры известны под названием жилищных управляющих организаций (ЖУО). Хотелось бы акцентировать внимание на принципиальных отличиях ЖУО от действующих в нашей стране эксплуатационных и обслуживающих организаций.
Прежде всего, ЖУО формирует портфель собственности и стратегическую программу его развития, исходя из критерия максимизации дохода. Центральным аспектом управления портфелем являются инвестиции и получение максимальной прибыли на вложенные средства. Эта прибыль должна рассматриваться в непосредственном сочетании с возможными инвестиционными рисками. Таким образом, деятельность управляющего портфелем осуществляется одновременно в реальном и финансовом секторам.
Другая особенность заключается в том, что ЖУО охватывает своей деятельностью весь жизненный цикл объекта и использует, главным образом, внебюджетные источники финансирования.
Все без исключения результаты научных исследований практической деятельности в среде недвижимости позволяют однозначно утверждать, что основной потенциал эффективности заложен в процессах эксплуатации объектов. Следовательно, целевая функция управления заключается в получении этого эффекта.
Определяющим условием конечной эффективности управления является наличие механизма привлечения инвестиций и финансирования проектов развития недвижимости. Данная проблема имеет общесистемный и прикладной аспекты. Первый аспект заключается в обосновании объективно необходимой нормы накопления. Очевидно, что указанная норма должна формироваться с учетом потребностей расширенного воспроизводства и накопленного недофинансирования прошлых лет. Столь же очевидно, что требуемая норма накоплений не может быть обеспечена административными нормами, и главным условием здесь является инвестиционная ориентация налогообложения.
Требуется проведение системы государственных мер по формированию и реализации амортизационной политики, поскольку именно амортизационный фонд является главным источником накопления.
Разумеется, норма накопления не может обеспечить покрытия всех финансовых потребностей на протяжении жизненного цикла. Абсолютно необходимы поддерживающие механизмы, обеспечивающие оптимальное распределение финансового бремени в течение всего периода реализации проектов развития недвижимости. В жилищной сфере таким общепризнанным механизмом является ипотека.
Общепризнанным фактом является отсутствие в настоящее время в России всего комплекса условий, необходимых для полноценного и широкомасштабного использования ипотеки. Главным тормозом служит отсутствие роста доходов и сбережений населения.
Вместе с тем, следует отдавать себе отчет в том, что наличие негативных тенденций не отменяет саму насущную необходимость формирования системы ипотечного кредитования. Разработка соответствующего нормативно-методического, организационно-управленческого и правового обеспечения должна носить опережающий характер, создавая возможность незамедлительного практического внедрения везде, где будут существовать базовые экономические предпосылки. Естественно, что решение данной задачи должно осуществляться с широким привлечением научных кадров и работников высшей школы.
Второй момент заключается в том, что ипотека представляет собой далеко не единственный возможный механизм, обеспечивающий удовлетворение потребности в жилье. Во всех экономически развитых странах существенную часть рынка жилья и жилищных услуг занимает аренда. По данным НАВIТАТ ООН доля арендного сектора связана прямой зависимостью с общим уровнем экономического развития страны. Так, например, в ФРГ арендуемое жилье составляет около 35% всего жилищного фонда, а в Португалии - 8%.
Трансформацию сектора найма в арендный сектор следует рассматривать в качестве главнейшей перспективной задачи "встраивания" жилищного сектора в рыночные экономические условия.
Наконец, следует особо выделить роль и значение профессиональной оценочной деятельности. Оценку следует принимать в качестве основной экономической экспертизы недвижимости, поскольку все конкретные показатели эффективности имеют своей базовой основой рыночную стоимость объекта.
Известный лозунг "Кадры решают все" приобретает особую важность и актуальность применительно к тем проблемам, которые составляют тематику и содержание нашей конференции. Без подготовки специалистов, соответствующих современным требованиям, решение ни одной из перечисленных в докладе проблем в принципе невозможно. Являясь ведущим вузом строительной отрасли, МГСУ открыл новую специальность 2915 "Экспертиза и управление недвижимостью". Особенно хотелось бы отметить поддержку Правительства Москвы и лично мэра Ю.М. Лужкова, который подтвердил возможность трудоустройства и практического использования будущих выпускников.
В заключение хочется сказать, что главную задачу по управлению недвижимостью в России я вижу в определении основных подходов к формированию цивилизованного рынка недвижимости в нашей стране на основе широкого и заинтересованного участия представителей различных научных организаций, работников высшей школы, специалистов-практиков. Сочетание теоретического багажа и практического опыта дает надежду на то, что поставленная цель будет достигнута.
Аналитический материал подготовлен: Зав. кафедрой организации строительства и управления недвижимостью Московского государственного строительного университета, проф., д.э.н. П.Г. Грабовым