24.03.2004
В решении гаражной проблемы московское правительство постепенно подходит к тому, чтобы обязать инвесторов включать в каждый жилищный проект гаражи-стоянки для автомобилей. Постановление по этому поводу для Центрального округа готовится к выходу в свет. В других районах ситуация сложнее. В административных структурах пока экспериментируют и ждут результатов. А участники рынка колеблются: для одних строительство паркингов по определению выгодно, а другие возьмутся далеко не за каждый проект.
Проблема с транспортом
По градостроительным планам развития территорий и строительным нормам машино-местами должен быть обеспечен каждый микрорайон Москвы. Но пока на дворовых и прилегающих к дорогам пространствах масса беспорядочно разбросанных частных автомобилей. Даже часть организованных автостоянок существует незаконно.
"В районах сложившейся застройки не всегда удается реализовать первоначально намеченное строительство гаражей из-за высокой плотности инженерных коммуникаций и возражений жителей, - объясняет ситуацию начальник отдела гаражного строительства Департамента градостроительной политики города Юрий Припаньковский. - В новых районах проще - они застраиваются комплексно, сразу со всей инфраструктурой, и на момент сдачи в эксплуатацию обеспечены машино-местами на 80%". Оксана Басова, пресс-секретарь корпорации "С-Холдинг", давно участвующей в гаражной программе, рассказывает, что в среднем по Москве обеспеченность микрорайонов машино-местами составляет 20%. "Острый дефицит машино-мест объясняется тем, что, когда в конце 1980-х годов разрабатывались проекты детальной планировки районов, никто не предусмотрел существенного роста автотранспорта, и, соответственно, мест под парковки не хватило", - сообщает Басова. Начальник отдела маркетинга компании ОАО "Декра-Групп" Дмитрий Иванченко считает, что, даже если обеспечить кварталы паркингами в соответствии с требованиями Генплана - чтобы число машино-мест было равно количеству квартир, - этого все равно не хватит, так как сейчас зачастую покупатели заинтересованы в приобретении двух-трех машино-мест на семью.
Наболевшие проблемы понятны: автомобили без места мешают дорожному движению и ухудшают экологию, а жилые и прочие здания строятся без учета размещения стоянок.
Чудеса центра
В Центральном округе (ЦАО) ситуация двоякая. С одной стороны, паркинги здесь строить выгодно, так как их стоимость самая высокая в городе. С другой - дороговизна ограничивает круг потенциальных покупателей. А главная проблема - хронический дефицит участков. "В центре не хватает места для наземных парковок, а углубляться под землю не всегда позволяют геологические характеристики", - говорит начальник отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) Евгений Леонов. Да и не только геология мешает - центр очень плотно насыщен инженерными и другими коммуникациями.
Жилье бизнес- и А-классов строится в основном в Центральном округе, оно без паркингов не существует. Для его покупателей жизнь без машины и без гаража немыслима. Поэтому продаются здесь все машино-места на ура и втридорога. Паркинги в жилых комплексах строят чаще всего подземные. У ДИПСа есть объекты в ЦАО, в которых машино-места продаются по $30 000-35 000.
Как рассказал Владимир Говорин, консультант риэлторской компании "Кирсанова Риэлти", работающей с элитным жильем, сейчас в фешенебельных домах центра распространены подземные паркинги трех типов: стационарные, двухуровневые и с механическими подъемниками. Предпочтение отдается двум последним вариантам, так как ограниченное количество площади вынуждает экономить место даже под землей. Какой паркинг требует меньше усилий и денежных затрат, сказать сложно, так как на каждом конкретном участке могут быть трудности разного характера. Начальная стоимость машино-места в паркингах домов класса А составляет $40 000-50 000. И это не предел. Если же в конкретном доме есть дефицит парковочных мест, их стоимость при перепродаже может доходить до $80 000-150 000. В пример можно привести дом 29 на Новом Арбате ("Груббер"), дом 44/15 на Малой Бронной ("Патриарх").
Наземная придомовая автостоянка (в частности, гостевая) элитному дому тоже нужна, но не всегда ее возможно построить опять же из-за дефицита площади и дороговизны земли. Наземную территорию, но мнению Говорина, лучше использовать под благоустроенный двор, за счет которого также повышается стоимость квартир в доме. Идеальный элитный проект в центре, на взгляд консультанта, - это дом с подземным гаражом, гостевым паркингом и дворовой территорией. Такое редко встречается. Один из примеров - комплекс в Малом Левшинском переулке, д. 5. В "Кирсанова Риэлти" считают, что покупатели элитного жилья в ЦАО в настоящее время страдают от гаражной проблемы меньше, чем остальные категории потребителей, так как в этом секторе вопрос с машино-местами всегда тщательно продумывается.
Решить гаражную проблему рядовым жителям Центрального округа поможет подготовленный в стройкомплексе по поручению мэра Юрия Лужкова распорядительный документ, на основании которого при каждом муниципальном доме будет строиться паркинг. Об этом сообщил Припаньковский из Департамента градостроительной политики. Как рассказали в префектуре ЦАО, этот проект - один из вариантов приобретения машино-мест, он условно называется "гаражи на столах", когда паркинги размещают в первых этажах домов. Машино-места здесь будут сдаваться в аренду.
По данным префектуры ЦАО, на территории округа действительно запланировано строительство просторных подземных стоянок - на Триумфальной площади, а также в районах Павелецкого и Белорусского вокзалов. Уже построены подземные паркинги на площади Революции и в Бобровом переулке. Что касается перехватывающих стоянок на крупных магистралях, на недавней пресс-конференции главный архитектор Москвы Александр Кузьмин сообщил журналистам, что таковые скорее всего не будут создаваться в центре, их отнесут подальше. К такому выводу подвел первый опыт эксплуатации перехватывающей стоянки у Крестьянской Заставы. Для этих парковок нужна большая площадь, которую лучше использовать под строительство многоэтажных гаражей для местных жителей, а вдоль дорог вполне реально организовать притротуарные муниципальные стоянки и сдавать в них места примерно по 30 руб./ч, объяснили в префектуре ЦАО.
В 2004 г. на территории округа, по данным префектуры, должны соорудить в целом 9930 машино-мест, средства для них будут привлечены в том числе из денег, получаемых городом от реализации нежилых частных проектов. Места в гаражных объектах, реализованных городом на привлеченные средства, скорее всего будут сдаваться в аренду. Некоторые паркинги, в основном возведенные частными компаниями, пойдут на продажу - частникам нужна быстрая оборачиваемость средств. По оценке президента корпорации "Строймонтаж" Сергея Полонского, при цене аренды машино-места в среднем $300 в месяц окупаемость парковки в Москве составит около 15 лет. Поэтому в центральной части города есть смысл отказаться от увеличения количества парковочных мест при офисах и пересадить работающих в них людей на общественный транспорт и такси, считает он.
Подавляющая часть московских территорий застроена домами экономкласса, т. е. зданиями типовых серий. Изначально в них не предусматривалось размещение каких-либо гаражей. Да и не все хотят их строить - точки зрения участников рынка на возможность получить от них доход разнятся. "Если говорить о строительстве паркингов в составе домов экономкласса, это выгодно инвестору, - комментирует Дмитрий Иванченко из компании "Дек-ра". - Наличие гаража в доме, во-первых, является привлекательным для потенциальных потребителей, а во-вторых, приносит дополнительную прибыль инвестору. В то же время чем дороже сам дом, тем дороже его машино-места, и, если в округе есть более дешевые гаражи, покупатели могут отдать им предпочтение. Да и не каждая типовая серия дома технически приспособлена для гаража. Что касается парковки во дворе, то она не всегда возможна из-за ограниченности площадки под строительство".
Порой застройщики не хотят включать в проект гараж изначально. "В домах экономкласса создание гаражей неперспективно, это часто затягивает стройку, а жилье данной категории, как известно, требует быстрой продажи, - объясняет специалист по недвижимости одной крупной строительно-инвестиционной компании, пожелавший остаться неназванным. -Паркинги в составе домов вообще сильно влияют на себестоимость строительства и продажную цену квартир - один только технический этаж, который обычно оборудуется над паркингом, требует много затрат. Для центра это нормально. В других районах случается по-разному. У нас был проект монолитного дома с паркингом в Митине, но мы поняли, что гаражи в доме будут продаваться медленно, - мы отказались от проекта, он не для Митина. Еще примеры из практики других компаний: в жилом комплексе "Синяя птица" в Северном Бутове машино-места как стоили в момент сдачи в эксплуатацию по $6500, так и продаются по этой же цене до сих пор. А в "Мире фантазий" в Крылатском места стоимостью $25 000 перепродают сейчас по $50 000".
Генеральный директор компании "Жилстройиндустрия" Сергей Канаев считает, что ни один жилищный проект в Москве сегодня не должен выходить без учета парковки или гаража. Он говорит, что относится к программе московского правительства с пониманием. Примерно такого же мнения придерживаются в ДИПСе. Если раньше департамент закреплял за покупателями квартир преимущественное право покупки машино-мест (и в результате места не продавались годами, жильцы предпочитали пользоваться ими нелегально, просто договариваясь с охранником), то теперь он продает машино-места в своих домах всем желающим. Темпы продаж подземных гаражей с тех пор резко возросли.
Наземные участки под строительство в нецентральных районах города еще есть. Часть из них - действующие одноэтажные паркинги, на месте которых городская администрация предполагает возводить многоярусные гаражи. По мнению Евгения Леонова из ДИПСа, в районах массовой застройки, где высока плотность населения, гаражный вопрос помогут решить именно многоэтажные наземные паркинги.
"Какие именно гаражи строить, зависит от места, т. е. от контингента района и от состояния строительного участка, - считает пресс-секретарь "С-Холдинга" Оксана Басова. - Остается фактом, что сложнее всего паркинги продаются в районах с малообеспеченным населением".
По словам Юрия Припаньковского из Департамента градостроительной политики, на реализацию машино-мест в том или ином гараже в первую очередь влияют его удаленность от жилого массива, наличие или отсутствие в окружении других паркингов и, конечно, покупательная способность населения. Город уже разработал проекты гаражей малой вместимости, которые расположатся внутри кварталов и по стоимости будут сопоставимы с ценой приобретения и установки "ракушек". Припаньковский сообщил, что "за счет оптимизации конструктивных решений и совершенствования нормативной базы гаражного строительства себестоимость объектов при реализации проектов повторного применения по отношению к 2002 г. удалось снизить на 7-10%". Помимо этого, по одной из схем средства от реализации инвестиционных контрактов будут реинвестироваться в строительство гаражей в районах массовой застройки.
Бизнес и не только
На сегодняшний день гаражи в городе строят как частные инвесторы, так и городские структуры.
Сам по себе гаражный бизнес для независимых компаний в Москве - предприятие прибыльное, считает Оксана Басова из "С-Холдинга". Парк машин растет не по дням, а по часам, машино-мест не хватает, в связи с чем спрос на паркинги огромный. "У нас есть проект в Северном Бутове на 800 машино-мест, где продажная цена одного места - $20 000", - приводит пример Басова.
Владимир Говорин из "Кирсанова Риэл-ти" утверждает, что в категории элитного жилья разница в стоимости квартир между двумя домами бизнес-класса, один из которых с подземным гаражом, а другой -без (иногда это допускается), при прочих равных условиях может составлять $800-1500 за 1 кв. м.
Главное - получить площадку под строительство, считает Басова. В целевой гаражной программе приведен базовый перечень таких участков, они передаются на конкурс. Есть другие варианты кроме участия в конкурсах: можно работать с гараж-но-строительными кооперативами (ГСК) или реконструировать с увеличением этажности существующие гаражи. Паркинги, встроенные в дома, лучше сдавать в аренду в тех зданиях, где есть управляющая компания. В других случаях их рациональнее продавать. Всегда высоким спросом пользуются наземные парковки из легких конструкций. А наименьший спрос - на неудобно расположенные и часто неправильно зарегистрированные гаражи в старых гаражно-строительных кооперативах.
По словам Басовой, в процессе строительства гаражей часто возникают проблемы. К примеру, трения с жителями соседних домов. "Чтобы этой проблемы избежать, надо заранее провести опрос жильцов, согласны они со строительством или нет, и на общем собрании проинформировать их", - говорит пресс-секретарь "С-Холдинга". Но основная проблема гаражного строительства, на ее взгляд, заключается в еще не отработанном механизме выпуска распорядительных документов: их оформление "растянуто до невозможного", что влияет на сроки сдачи объектов.
"Муниципальные" гаражи-стоянки, возводимые усилиями городских структур на привлеченные средства, тоже продаются и сдаются в аренду. Но в отличие от участников рынка город не гонится за доходом. "Администрация не ставит перед собой цель получения прибыли от эксплуатации паркингов, - объяснил специалист по строительству из префектуры ЦАО. -Наша задача - создать машино-места для всех категорий населения и разгрузить территории".
Палитра проектов
В Департаменте градостроительной политики рассказали, что уже подготовлен и опубликован каталог проектов с минимальной себестоимостью машино-места, рекомендованных для строительства в Москве. Это наземные гаражи боксового и манежного типа, обвалованные гаражи, на крышах которых обычно устраивают спортплощадки и скверы, подземные и механизированные паркинги. В центре скорее всего получат распространение три последних варианта. За пределами Третьего транспортного кольца будут преимущественно возводиться наземные отдельно стоящие комплексы, включающие в себя дополнительную инфраструктуру вроде станций техобслуживания и магазинов запчастей.
Кроме того, в планах горадминистрации - возобновить работу по эвакуации незаконно припаркованного транспорта и продолжить осуществление программы "Народный гараж", механизм которой, по словам сотрудников Департамента градостроительной политики, пока еще прорабатывается.
А как "у них"?
Гаражная проблема существует и в развитых странах, судя по многочисленным публикациям зарубежных СМИ. Так, муниципалитету Хиллингтона - одного из районов Лондона - пришлось разработать в начале 2000-х гг. новую стратегию гаражного строительства для своей территории, о чем говорится на официальном сайте этого округа. Программа создана в ответ на многочисленные требования местных жителей и людей, работающих в округе, которым не хватает благоустроенных машино-мест. Стратегия районной администрации рассчитана на создание всех возможных типов парковок - наземных, подземных, муниципальных и частных, при этом количество машино-мест в них предполагается создать максимальное, т. е. "с запасом".
В мире к проблеме паркингов подходят серьезно и даже создают профессиональные объединения, регулирующие деятельность в гаражном сегменте, среди них известны British Parking Association, California Transit Association, Canadian Parking Association, Florida Parking Association и многие другие. В какой-то степени проблему размещения автомобилей в Европе и Америке решает частный жилой сектор, где в составе каждого коттеджа или рядом с ним предусмотрены парковки. Распространено использование пространств в центре городов для строительства отдельно стоящих паркингов как под землей, так и на поверхности. Большинство новых проектов многоэтажных жилых комплексов, особенно многофункциональных, включают в себя гаражи, которые оборудуются, как правило, в подвальных или первых этажах. В последние годы в мире появляются неординарные решения гаражного вопроса в жилых комплексах, как в дубайском проекте Crystal Dome: в здании высотой 455 м, включающем 3000 апартаментов и 500 000 кв. м офисных площадей, будут оборудованы грузовые подъемники, доставляющие автомобили жильцов и служащих прямо на этажи, на специально оборудованные площадки рядом с квартирами и учреждениями. В этот дубайский проект планируется вложить $1,5 млн.
Марина Ховратович - "Недвижимость - жилой фонд" №2 (6) март 2004 (приложение к газете "Ведомости")