18.02.2004
В текущей прессе прошлого года достаточно часто встречались мнения ряда участников рынка о том, что "на рынке недвижимости нет сверхдоходов, как некоторые предполагают…". Чтобы определить корректность этого высказывания, необходимо выполнить следующий алгоритм последовательных действий:
Поскольку на рынке недвижимости достаточно много видов предпринимательской деятельности, можно допустить, что для некоторых их видов сверхдоходы будут иметь место, а для остальных - вышеприведенное выражение будет верным.
Что же такое "сверхдоходы"?
Как это не парадоксально, но в нашей законодательной базе и подзаконных актах нет такого понятия, достаточно широко распространенного во многих экономически развитых странах мира.
С формальной точки зрения, поскольку понятия "сверхдоходы" нет в наших законах и подзаконных актах, то его вроде бы нет и на рынке недвижимости. Но подобный формальный вывод нельзя считать корректным, поскольку есть возможность использования мирового опыта.
Налоговые системы в ряде стран, экономика которых используется властью в качестве образцов для нашей страны, фактически устанавливают нормы доходов для различных видов предпринимательской деятельности и направлены на перераспределение этих доходов, если они попадают под определение "сверхдоходы". Граница между доходами и сверхдоходами в таких странах чаще всего находится на уровне 20-30% годовых от вложенных средств и зависит от вида сделок.
В прессе о рынке недвижимости содержалось немало мнений участников рынка о том, что доходы от реализации девелоперских проектов составляли порядка 80-100% годовых. В частности, здесь целесообразно привести следующий фрагмент из текущей прессы:
"…Доходность инвестиций в строительство жилья в Москве в 2003 году превысила все прогнозируемые на этот год результаты и достигла 70% годовых в валюте. Такая информация прозвучала на круглом столе "Ситуация на рынке новостроек в 2003 году. Итоги года", организованном Московской Ассоциацией-Гильдией Риэлторов.
По итогам года, средние показатели доходности по инвестициям в столичную жилплощадь расположенную в типовых панельных домах составили от 20 до 40%, в домах бизнес-класса - 15-40%, а в элитных новостройках от 15 до 70% годовых в валюте.
По расчетам аналитиков, на сегодняшний день стоимость типовых и элитных новостроек с момента вложения средств на нулевом этапе строительства до момента сдачи их в эксплуатацию может увеличиться от 15 до 140%".
Достаточно прибыльными были и частично остаются спекулятивные операции с земельными участками в Московской области.
С большой степенью вероятности строительство некоторых видов (классов) коттеджных поселков, городского жилья и коммерческой недвижимости обеспечит высокую доходность и в 2004 году...
Крапин Александр
Главный редактор
информационно-аналитического Бюллетеня "RWAY"
www.rway.ru