22.10.2002
В период реформирования системы налогообложения в России в сторону снижения налогового бремени чрезвычайно важным является вопрос об увеличении доходов бюджетов всех уровней за счет неналоговых поступлений. Одним из таких наиболее перспективных источников являются доходы от управления и распоряжения государственным и муниципальным имуществом.
Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предписывает проведение обязательной независимой оценки при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам федерации и муниципальным образованиям. В соответствии с этим законом территориальное управление Мини-мущества России по городу Москве в начале сентября провело конкурс среди оценочных организаций на право оценки расположенных в столице объектов федеральной недвижимости (их общая площадь составляет около 3 млн кв. м) для установления размера арендной платы при сдаче их в аренду. По мнению Минимущества России, это не только соблюдение законодательства, но и реальная возможность существенного увеличения поступлений от сдачи в аренду федерального имущества.
Проведенный анализ показал, что арендная плата за государственное и муниципальное имущество в Москве и во многих других субъектах федерации в настоящее время определяется по утвержденным методикам. Например, в Москве установлен минимальный размер арендной платы за государственное и муниципальное имущество 490 руб. за 1 кв. м в год. Средний размер арендной платы, рассчитанной по методике за торговые помещения, расположенные в пределах Центрального административного округа, составляет около 2500 руб. за 1 кв. м в год, а в Костромской области согласно их методике минимальный размер арендной платы установлен 70 руб. за 1 кв. м в год, средний размер арендной платы в центральной части Костромы составляет около 400 руб. за 1 кв. м в год. Как показал анализ, существующая практика расчета арендных платежей в 2-2,5 раза ниже объективно складывающихся рыночных ставок аренды в регионах.
Очевидно, что процедура независимой рыночной оценки имущества при сдаче в аренду потребует дополнительных расходов на ее проведение. Пока расходы на эти цели в полном объеме не предусмотрены. Однако, по мнению экспертов, увеличение поступлений в бюджет от введения оценки при сдаче в аренду, по самым скромным подсчетам, составит 35-40%, расходы же на оценочную экспертизу не превысят 30% ожидаемого увеличения поступлений.
Очевидные преимущества для региона: увеличение поступлений в бюджет от сдачи в аренду государственного и муниципального имущества, обеспечение работой предпринимателей, а значит, увеличение занятости населения и налоговых поступлений в бюджет, а главное, с государственной точки зрения, - выполнение требований федерального законодательства. Органы законодательной и исполнительной власти Москвы уже сделали первые шаги по приведению московского законодательства, регулирующего оценочную деятельность, в соответствие с федеральным. 22 мая 2002 года признан утратившим силу Закон города Москвы "Об оценочной деятельности в городе Москве", мэрия приводит свои нормативные акты в соответствие с действующим законодательством.
Предполагаемая процедура проведения рыночной оценки имеет и другую сторону - вознаграждение оценщика. Условия конкурса, проведенного территориальным управлением Минимущества по Москве, предполагают размещение массового госзаказа на оценку. Несмотря на это, размер оплаты услуг оценщика из средств государства (собственника) будет существенно (в 2-3 раза) ниже среднерыночного. Но при этом может возникнуть ситуация, когда некоторые заинтересованные лица (например, потенциальные арендаторы) будут доплачивать оценщикам из других источников, чтобы они, насколько возможно, скорректировали результаты оценки.
Сейчас и так имеют место случаи, когда государство полностью перекладывает расходы на оценку (в том числе и заключение договора с оценщиком) на потенциального арендатора или покупателя госимущества. Поэтому для исключения фактов давления на оценщика имеет смысл пойти на оплату оценочных услуг по тарифам, определенным рынком. Тем более что эти затраты с лихвой окупятся.
Следующий серьезный вопрос в этой области - статус отчета об определении стоимости, подготовленного оценщиком. Федеральный закон, определивший обязательность проведения оценки, не установил обязательность учета рыночной оценки при принятии управленческих решений о судьбе государственной или муниципальной собственности, а без этого сама рыночная оценка и понесенные на нее затраты теряют смысл. Было бы целесообразным согласиться с аналитиками оценочного портала ValNet.ru, предлагающими рассчитанную оценщиком величину арендной платы или рыночной стоимости принимать без изменения для заключения соответствующих сделок в качестве стартовой цены аукциона на право аренды или приватизации того или иного объекта.
На сегодняшний день требуемые при различных процедурах оценочные отчеты являются порой лишь формальным документом, а использование величины рыночной стоимости или ставки арендной платы в установленном порядке не регламентировано. На наш взгляд, Минимуществу России - как органу, уполномоченному регулировать оценочную деятельность, - необходимо продолжить работу по внедрению института независимой рыночной оценки во все сферы финансово-экономической деятельности, связанные с использо ванием и преобразованием госсоб ственности.
Степан ОРЛОВ,
зампредседателя комиссии по экономической политике
Московской городской думы
Финансовые Известия №671 от 22 октября 2002 г.